如何理性看待房价

最近这段时间，对房价的争论非常热闹，有的说要崩盘，有的说要上涨。据政府有关部门对外公布的数据，全国的商品房价格一直在上涨，而很多国外媒体又在唱空中国房地产市场。

现在是政府并没有出台更加严厉的调控政策，面对百姓的指责，开发商的抱怨，媒体的热闹，相信在十八届三中全会后一些房地产政策会陆续出台并发挥影响。

在各种对房价争论和不理智的情况下，我想同大家一起理性的分析一下商品房的价格。

我们可能受多年计划经济的影响，说到房子就先想到它的居住属性，而忽略了它的商品属性。商品房随着经济发展其商品属性更加突出，所以只要有购买者接受这个价格，就应该认为是合理价格。

对于合理价格国外有个公认的评判标准，商品房的总体价格应该是家庭年收入的3到6倍，我们不必费心去计算北上广深等大城市的房价是否合理，算一下我们当地房价大家更为关心，按照我们当地城镇职工人均工资标准每月2000元计算，家庭年收入在6万元左右，6倍36万元勉强能购置一个较小的房子。而我们国内有个更为简单的评判标准，就是你的家庭月收入和每平米房价的对比，也就是说你家庭月收入大于房价，那就是合理的房价。依照这个标准至少我们本地的房价还算是在一个合理的范围。从这两个标准，也可以看出国人对房价具有更高的忍受度。

下面我们在具体分析一下商品房的价格构成：1、土地成本，2、建筑成本，3、政府税费，4、开发商利润。这四项中两项1和3由政府控制，2和4由开发商掌握，以目前的国家土地出让招拍挂制度，土地成本在楼市不崩盘的情况下不会下降，政府税费我们也不要指望下降，这和地方政府的政绩观及国家体制直接相关；那么剩下的建筑成本和开发商利润，其中建筑成本虽有上涨，但是涨幅平稳，或者说对房价影响最小，开发商利润并非开发商完全能控，主要是市场所决定。土地成本、政府税费这两项都不透明，都是未知数，大众了解的也就是建筑成本，而开发商利润=房价—土地成本—政府税费—建筑成本。这其中两项是未知数，所以开发商收益同样也成了未知数。

房地产作为投资性商品，其价格取决于有能力的投资者对于未来收益的预期，市场成交价反映了投资者的预期，以及融资、持有等各项成本，与未来的投资风险，成交价格就是双方认定的合理价格，不存在飘浮在半空中的、按照成本逐项计算的合理价格。房价预期上升时，即使租金回报率只有3％，照样不愁买家。（这句话摘自叶檀评论）

所以房价高低、涨跌本来是市场行为，应该由市场去评说，政府只需要营造一个理性的市场环境，把一切都摊在阳光下，就可以防止任何的暗箱操作，剩下的让购房者自行去选择。这样政府和开发商不需要相互的指责，也少了公众的质疑。

（房地产：吕发红）