参加房地产财税培训心得

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展及进一步发展壮大。

2013年6月20-21日，我和单位同事在集团领导安排下参加了 “房地产企业全程涉税处理与节税方略”的业务培训，培训详细分解了房地产开发企业自设立阶段至项目清算阶段全程财税处理，现结合本企业特点把施工建设阶段所学作简要总结：

房地产行业主要涉及税种有：企业所得税、土地增值税、营业税、契税、城建税、教育费附加、印花税、土地使用税等。由于土地增值税的计税特点，在前期纳税筹划中充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售前适当测算增值额的比例，应充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。在税务筹划与利润预测中，对于国家没有明确规定但各省有相关规定，在测算中应充分利用，协调本地税务机关为以后的财税处理提供强有力证据。

在施工建设阶段中，根据国税发[2009]31号文件规定，首先要根据一定原则划分确定各成本对象，成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。其次对企业在开发、建造开发产品过程中所发生的各项成本归集后，采用一定的分摊方法计入各成本对象，如果存在中间成本对象的（即公共配套设施），则需在第一步分摊完毕后对中间成本对象再进行第二次分摊，计入最终成本对象成本。

计税成本对象的确定原则具体有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。成本费用的分摊方法有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。各项成本费用的分摊应根据其是否可以分清或受益的原则采用合适的分摊方法。例如：土地成本的分摊一般采用占地面积法，首先根据划分的各成本对象所占用土地面积划分各自应分摊的土地共同成本，再按照各对象面积按照建筑面积法进行明细分摊至各单位成本；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施的开发成本应采用建筑面积法，此方法将分摊到计税对象的单位成本相同；借款费用则可以采用直接成本法或预算造价法。

在开发间接费核算中，对于法律条文只有笼统规定而没有明确规定的，例如项目部直接发生的费用，为了避免以后税务检查中的争议，应结合本公司项目特点及测算需求通过内部文件规定其时间界定、人员及资产的划分。

由于各成本对象的功能及售价的差异，其所应承担的成本费用也不同，例如商铺与住宅的差异，其土地成本的分摊与建安成本的差异就很明显，由于土地增值税采用的是超率累进税率，增值率越高所承担的税负越重，所以在成本核算中应充分利用项目成本分摊表对各成本对象应承担的成本费用进行明细分摊，使所划分的成本对象的收入与成本相对应，将增值率降到最低。

在房地产财税处理中，企业所得税、土地增值税、营业税为三大税种，各自规定在确认标准上存在着差异。税收筹划的途径有很多种，在税务筹划和实务操作中应与企业的实际情况相联系，并结合各税种的确认标准，在某个时点或某个时期进行，而不是随意套用一个完成的筹划方案，看清税法背后的逻辑关系和思维模式，才能达到税务筹划预期的良好效果。

以上内容是我本次培训学习的部分内容和体会，短期的培训只能对相关税务知识学得一些皮毛，作为公司主管会计，我想更应借“解放思想，我该怎么做”大讨论活动为契机，经常学习各项财税知识、政策及法律法规，并在实际工作中加以灵活运用，在做好会计核算、分析等工作同时，始终把税务筹划工作作为工作重点用心做好。

（中捷房地产   张振升）